Amb l’objectiu de dinamitzar el mercat el lloguer, el Govern ha aprovat en el congrés el passat 27 d’abril de 2023 i al Senat el 18 de maig la Llei de l’Habitatge. Una llei que ha estat inclosa en el BOE el 26 de maig de 2023 com la Llei 12/2023, de 24 de maig pel dret a l’habitatge.

A continuació, t’expliquem les principals claus que has de saber per a entendre i com pot afectar aquesta nova Llei de l’Habitatge 2023.

La Llei d’Habitatge ha estat aprovada en el Congrés el 27 d’abril de 2023, i al Senat el 18 de maig. El 25 de maig la llei s’ha inclòs en el BOE i aquesta entrarà en vigor l’endemà de la seva inclusió en el BOE, la qual cosa serà el 26 de maig de 2023.

 

Les principals claus perquè es tracten en la nova Llei d’Habitatge són les següents:

• Ampliació de les zones tensionades en el mercat del lloguer.
• Límit de l’actualització anual del lloguer eliminat l’IPC.
• Regulació del preu dels lloguers en zones tensionadas en nous lloguers.
• Trasllat dels honoraris de la immobiliària de l’inquilí al propietari.
• Prohibició d’augmentar el preu del lloguer amb despeses extres.
• Mesures de protecció enfront als desnonaments.
• Nova definició per grans tenidors.
• Prohibició de “acord entre las parts” contràries a la Llei d’habitatge.
• Beneficis fiscals per propietaris.
• Recàrrec de l’IBI per habitatges buits.
• Impossibilitat de canviar la qualificació de l’habitatge públic.
• Augment de l’oferta del lloguer amb l’habitatge assequible incentivat.

 

Les zones tensionades són àrees declarades que han de complir un dels dos següents requisits:

• Àrees on el preu del lloguer de l’habitatge o compra de l’habitatge, hagi augmentat almenys 3 punts per sobre de l’IPC en els cinc últims anys a la declaració d’àrea tensionada.

Per exemple, si un habitatge costava al gener de 2020 uns 400.000 euros, hagués augmentat en 2023 el valor de l’IPC entre gener de 2020 i 2023 (12,9%) més 3 punts % addicionals (15,9%). El cost de l’habitatge hauria de ser de 463.600 euros.

 

• Zones on el cost mitjà de la hipoteca o del lloguer de l’habitatge més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars.

Per exemple, si la renda mitjana d’una zona és de 3.000 euros per llar , la suma del preu de l’habitatge més les despeses de subministraments no podrien superar els 1.000 euros.

 

Són les comunitats autònomes les que tenen potestat per a declarar una àrea com a zona tensionada i a partir d’aquí creen un índex de referència de preus. La determinació de les zones tensionadas podrà ser sempre que compleixin amb les anteriors condicions, districtes censals com a micro zones i fins a zones tan àmplies com Comunitats Autònomes.

 

La Llei d’Habitatge 2023 manté l’actual límit de pujada del 2% durant 2023 i l’eleva fins al 3% en 2024 per a tots els propietaris, grans i petites tenidors.

A partir de 2025, entra en vigor un sistema de fixació de preus. De tal manera que, si una comunitat autònoma declara algun municipi com a zona tensionada, només les grans forquilles d’habitatges hauran de mantenir els preus de referència fixats durant mínim tres anys, prorrogables anualment.

Per tant, els topalls de les pujades del lloguer queden així:

• 2023: es manté el 2% per a tots els propietaris (grans i petits).
• 2024: la pujada es limita al 3% per a tots els propietaris.
• 2025 d’ara endavant: índex de referència aplicable solo per a grans forquilles. Per als petits propietaris, el topall es fixa a través de la indexació a la renda establerta en el contracte anterior. Si és un arrendament nou, serà en funció de l’índex de referència.

 

La nova Llei d’Habitatge defineix com a gran forquilla d’habitatge a aquells propietaris, persones físiques o jurídiques, que posseeixin 10 o més habitatges o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats per a ús residencial, excloent garatges i trasters..

La novetat és que rebaixa a la meitat, a un mínim de 5 immobles, en cas de declarar una zona com tensionada. Per tant, els propietaris que tinguin aquesta quantitat i que estiguin en un municipi amb pressió en preus veuran topades les rendes del lloguer.

Durada de contractes

• Durada, cinc anys per als propietaris particulars i set anys en cas de persona jurídica. Si durant aquest temps el propietari necessita l’habitatge, podrà cancel·lar contracte sempre que acrediti que sigui per a ell mateix o parent pròxim.
• Venciment, la notificació haurà de realitzar-se quatre mesos abans en el cas de l’arrendador i dos mesos en el de l’arrendatari. Si no hi ha prorrogació serà automàtica per anys complets fins a un màxim de tres anys.
• Impagats, en cas d’impagament i si l’inquilí està en situació vulnerable social i econòmica, demostrat pels serveis socials, es pot sol·licitar una pròrroga d’un any i el propietari ha d’admetre-la de manera obligatòria. Només quedarà exempt si hi hagués un contracte de lloguer anterior rubricat per totes dues parts.

Honoraris i despeses immobiliàries

La Llei també intervé en els honoraris i despeses immobiliàries (comunitat, taxes d’escombraries, IBI), que seran a càrrec del propietari.

Lloguers públics protegits

En sòl urbanitzable, es reserva el 40% dels habitatges protegits al lloguer, i en sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma), el 20%.

Avantatges fiscals per a petits propietaris

S’han establert una sèrie de bonificacions per a treure al mercat lloguers en zones tensionadas i compensar d’alguna manera les limitacions a les pujades.

• Bonificació de fins el 50%: només es declara la meitat de la renda.
• Bonificació de fins al 70%: en el cas d’arrendar per primera vegada a joves (entre 18 i 35 anys) o si s’estableix un nou acord amb millores o rehabilitació de l’immoble.
• Bonificació de fins al 90%: si es baixa almenys un 5% el preu del lloguer en una zona tensionada.

Desnonaments

La norma prohibeix que es produeixin desnonaments sense data i hora predeterminada i s’inclouen noves pròrrogues en els procediments de dos anys.

 

Des de Lladó Grup Consultor podem ajudar-te a través dels nostres especialistes en assessorament jurídic. Contacta amb nosaltres en el telèfon 934.646.210 o a través del nostre formulari de contacte aquí.