I, COM QUEDEN ELS CONTRACTES ARRENDAMENT PER L’EFECTE DEL COVID-19?
La Llei d’Arrendaments Urbans no preveu la suspensió dels contractes per causes de força major de caràcter extern a la relació privada entre les parts contractants i menys en el cas d’arrendaments diferents dels d’habitatge. Per a aquests últims si es preveu causes de suspensió però per motius d’habitabilitat i no per causes d’ordre públic o sanitat.
Especialment cridaner és el supòsit del lloguer, ja que el Govern en el Reial decret llei 8/2020, de 17 de març només ha tractat, com s’ha dit, el relatiu al pagament de les quotes de préstec d’habitatge habitual per a col·lectius desfavorits.
L’article 1105 Civil regula la força de major i estableix “Fora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels en què així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquells successos que no haguessin pogut preveure’s, o que, previstos, fossin inevitables”.
Des que el Govern va declarar l’Estat d’Alarma a Espanya, es plantegen múltiples qüestions sobre la possibilitat de suspendre, revocar o adaptar tot tipus de contractes.
La qüestió aquí gira al voltant de l’alteració sobrevinguda de les circumstàncies contractuals o la doctrina “rebus sic stantibus“. Aquesta clàusula té com a finalitat la modificació del contracte encaminada a compensar el desequilibri de les prestacions causat per aquesta alteració sobrevinguda de tal envergadura que no sigui possible d’una altra manera l’equilibri de les prestacions entre les parts.
Això aplicat a un arrendament d’un local de negoci destinat a un comerç que no pot obrir per a la crisi del coronavirus, però que té com a obligació enfront de l’arrendat el pagament de la renda convinguda, ens fa plantejar-nos si és aplicable la clàusula “rebus sic stantibus” per flexibilitzar aquesta obligació de pagament.
En primer lloc, caldrà analitzar si el coronavirus és un incident de tal envergadura que altera les bases de el contracte de lloguer de tal manera que fa inabastable la finalitat econòmica primordial d’aquest contracte i que produeix un desequilibri important entre les prestacions fruit d’una circumstància que no és normal en aquesta relació contractual.
És evident que en la decisió d’aplicar aquesta clàusula per a modificar el contracte serà molt important examinar cas per cas i analitzar:
- La durada de la prohibició d’obertura
- Si la venda física li ha minvat en major mesura els seus ingressos o el supleix venent on- line
- Les possibilitats de recuperar els ingressos l’arrendatari després de el tancament
- Les circumstàncies personals de l’arrendador, etc.
Però el problema de tot això rau en el fet que la doctrina de la “rebus sic stantibus” no és d’aplicació unilateral i exigeix, en cas de disconformitat entre les parelles, acudir als jutjats, ja que si l’arrendatari unilateralment decideix no pagar la renda , l’arrendador perfectament li pot instar un desnonament per falta de pagament.
El nostre consell, excepte disposició legal que s’aprovi a l’efecte és que, apel·lant a el sentit comú, la sensibilitat, la bona fe i la conveniència o no de mantenir aquest contracte, es pacti entre les parts unes condicions que cobreixin la situació extraordinària que afecta el contracte. I deixem els jutjats i tribunals per a aquells casos en què no sigui possible aquest pacte i on evidentment, la clàusula “rebus sic stantibus” serà de nou apel·lada perquè el jutge la ponderi en el cas concret.
El nostre equip de professionals i tota l’organització de LLADÓ GRUP CONSULTOR estem preparats per afrontar aquesta situació excepcional i donar-li tot l’assessorament i acompanyament que necessiti en relació a la situació actual.
Agraïm com sempre la confiança dipositada en els nostres equips de professionals.
Recordar-li que en la nostra web www.lladogrup.com anirem actualitzant tota la informació rellevant sobre el COVID-19.
Moltes gràcies.
Atentament els saluda,
Equip Directiu de Lladó Grup Consultor
934 646 210
