Con el objetivo de dinamizar el mercado el alquiler, el Gobierno ha aprobado en el congreso el pasado 27 de abril de 2023 y en el Senado el 18 de mayo la Ley de la Vivienda. Una ley que ha sido incluida en el BOE el 26 de mayo de 2023 como la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda.

A continuación, te contamos las principales claves que debes saber para entender y cómo puede afectar esta nueva ley de la vivienda 2023.

La Ley de Vivienda ha sido aprobada en el Congreso el 27 de abril de 2023, y en el Senado el 18 de mayo. El 25 de mayo la ley se ha incluido en el BOE y esta entrará en vigor al día siguiente de su inclusión en el BOE, lo cual será el 26 de mayo de 2023.

 

Las principales claves para que se tratan en la nueva Ley de Vivienda son las siguientes:

• Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
• Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
• Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
• Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero.
• Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
• Medidas de protección frente a los desahucios.
• Nueva definición para grandes tenedores.
• Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda.
• Beneficios fiscales para propietarios.
• Recargo del IBI para viviendas vacías.
• Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública.
• Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada.
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Las zonas tensionadas son áreas declaradas que deben cumplir uno de los dos siguientes requisitos:

• Áreas donde el precio del alquiler de la vivienda o compra de la vivienda, haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco últimos años a la declaración de área tensionada.

Por ejemplo, si una vivienda costaba en enero de 2020 unos 400.000 euros, hubiese aumentado en 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos % adicionales (15,9%). El coste de la vivienda tendría que ser de 463.600 euros.

 

• Zonas donde el coste medio de la hipoteca o del alquiler de la vivienda más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

Por ejemplo, si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.

 

Son las comunidades autónomas las que tienen potestad para declarar un área como zona tensionada y a partir de ahí crean un índice de referencia de precios. La determinación de las zonas tensionadas podrá ser siempre que cumplan con las anteriores condiciones, distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como Comunidades Autónomas.

 

La ley de vivienda 2023 mantiene el actual límite de subida del 2% durante 2023 y lo eleva hasta el 3% en 2024 para todos los propietarios, grandes y pequeños tenedores.

A partir de 2025, entra en vigor un sistema de fijación de precios. De tal manera que, si una comunidad autónoma declara algún municipio como zona tensionada, sólo los grandes tenedores de viviendas tendrán que mantener los precios de referencia fijados durante mínimo tres años, prorrogables anualmente.

Por tanto, los topes de las subidas del alquiler quedan así:

• 2023: se mantiene el 2% para todos los propietarios (grandes y pequeños).
• 2024: la subida se limita al 3% para todos los propietarios.
• 2025 en adelante: índice de referencia aplicable solo para grandes tenedores. Para los pequeños propietarios, el tope se fija a través de la indexación a la renta establecida en el contrato anterior. Si es un arrendamiento nuevo, será en función del índice de referencia.

 

La nueva Ley de Vivienda define como gran tenedor de vivienda a aquellos propietarios, personas físicas o jurídicas, que posean 10 o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados para uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

La novedad es que rebaja a la mitad, a un mínimo de 5 inmuebles, en caso de declarar una zona como tensionada. Por tanto, los propietarios que tengan esa cantidad y que estén en un municipio con presión en precios verán topadas las rentas del alquiler.

Duración de contratos

• Duración, cinco años para los propietarios particulares y siete años en caso de persona jurídica. Si durante este tiempo el propietario necesita la vivienda, podrá cancelar contrato siempre y cuando acredite que sea para él mismo o pariente cercano.
• Vencimiento, la notificación deberá realizarse cuatro meses antes en el caso del arrendador y dos meses en el del arrendatario. Si no hay prorrogación será automática por años completos hasta un máximo de tres años.
• Impagados, en caso de impago y si el inquilino está en situación vulnerable social y económica, demostrado por los servicios sociales, se puede solicitar una prórroga de un año y el propietario debe admitirla de forma obligatoria. Solo quedará exento si hubiese un contrato de alquiler anterior rubricado por ambas partes.

Honorarios y gastos inmobiliarios

La Ley también interviene en los honorarios y gastos inmobiliarios (comunidad, tasas de basura, IBI), que correrán a cargo del propietario.

Alquileres públicos protegidos

En suelo urbanizable, se reserva el 40% de las viviendas de protección oficial al alquiler, y en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma), el 20%.

Ventajas fiscales para pequeños propietarios

Se han establecido una serie de bonificaciones para sacar al mercado alquileres en zonas tensionadas y compensar de algún modo las limitaciones a las subidas.

• Bonificación de hasta el 50%: sólo se declara la mitad de la renta.
• Bonificación de hasta el 70%: en el caso de arrendar por primera vez a jóvenes (entre 18 y 35 años) o si se establece un nuevo acuerdo con mejoras o rehabilitación del inmueble.
• Bonificación de hasta el 90%: si se baja al menos un 5% el precio del alquiler en una zona tensionada.

Desahucios

La norma prohíbe que se produzcan desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de dos años.

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