Y, ¿CÓMO QUEDAN LOS CONTRATOS ARRENDAMIENTO POR EL EFECTO DEL COVID-19?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé la suspensión de los contratos por causas de fuerza mayor de carácter externo a la relación privada entre las partes contratantes y menos en el caso de arrendamientos distintos de los de vivienda. Para éstos últimos si se prevé causas de suspensión pero por motivos de habitabilidad y no por causas de orden público o sanidad.
Especialmente llamativo es el supuesto del alquiler, ya que el Gobierno en el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo sólo ha tratado, como se ha dicho, lo relativo al pago de las cuotas de préstamo de vivienda habitual para colectivos desfavorecidos.
El artículo 1105 Civil regula la fuerza de mayor y establece “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
Desde que el Gobierno declaró el Estado de Alarma en España, se plantean múltiples cuestiones acerca de la posibilidad de suspender, revocar o adaptar todo tipo de contratos.
La cuestión aquí gira en torno a la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o la doctrina “rebus sic stantibus”. Esta cláusula tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por esa alteración sobrevenida de tal envergadura que no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones entre las partes.
Esto aplicado a un arrendamiento de un local de negocio destinado a un comercio que no puede abrir por a la crisis del coronavirus, pero que tiene como obligación frente al arrendado el pago de la renta convenida, nos hace plantearnos si es aplicable la cláusula “rebus sic stantibus” para flexibilizar dicha obligación de pago.
En primer lugar, habrá que analizar si el coronavirus es un incidente de tal envergadura que altera las bases del contrato de alquiler de tal manera que hace inalcanzable la finalidad económica primordial de dicho contrato y que produce un desequilibrio importante entre las prestaciones fruto de una circunstancia que no es normal en esa relación contractual.
Es evidente que en la decisión de aplicar esta cláusula para modificar el contrato será muy importante examinar caso por caso y analizar:
• La duración de la prohibición de apertura
• Si la venta física le ha mermado en mayor medida sus ingresos o lo suple vendiendo on-line
• Las posibilidades de recuperar los ingresos el arrendatario después del cierre
• Las circunstancias personales del arrendador, etc.
Pero el problema de todo esto estriba en que la doctrina de la “rebus sic stantibus” no es de aplicación unilateral y exige, en caso de disconformidad entre las pares, acudir a los Juzgados, ya que si el arrendatario unilateralmente decide no pagar la renta, el arrendador perfectamente le puede instar un desahucio por falta de pago.
Nuestro consejo, salvo disposición legal que se apruebe al efecto es que, apelando al sentido común, la sensibilidad, la buena fe y la conveniencia o no de mantener ese contrato, se pacte entre las partes unas condiciones que cubran la situación extraordinaria que afecta al contrato. Y dejemos los Juzgados y Tribunales para aquellos casos en que no sea posible dicho pacto y donde evidentemente, la cláusula “rebus sic stantibus” será de nuevo apelada para que el juzgador la pondere en el caso concreto.
Nuestro equipo de profesionales y toda la organización de LLADÓ GRUP CONSULTOR estamos preparados para afrontar esta situación excepcional y darle todo el asesoramiento y acompañamiento que necesite en relación a la situación actual.
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